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    榮盛發展隱秘融資7.78億 房企究竟何去何從

    2020-11-04 11:40:50股票新聞
      自監管層日前祭出“三道紅線”以來,各大房企在融資端“各顯神通”,既要對外明顯降低負債率,也要通過“借新還舊”等手段力保資金鏈安全。

      自監管層日前祭出“三道紅線”以來,各大房企在融資端“各顯神通”,既要對外明顯降低負債率,也要通過“借新還舊”等手段力保資金鏈安全。

      比如恒大,近日公告直接退出廣匯,將實現收回現金流148.5億元。就像一些網友所說,“這個階段,手上捏著現金流才是正解”。

      11月3日,地產密探最新獲悉:在第三方某知名信托銷售平臺上,一只名叫“GQ·尊享21號集合資金信托計劃(第2期)”房地產信托產品,不經意間卻引起外界高度關注。

      之所以如此,主要是該信托產品作為權益投資類,沒有明確期限,卻又是單一期限,而收益率又是固定型的,即預計7.5%-7.7%之間。

      經詳細了解,上述信托產品的融資方為“香河萬利通實業”,主要投向了“香河萬利通永續債”。我們都知道:一些知名上市房企發行多少億元永續債,外界透過公告會了解到這一融資動作,但不清楚的是,這種永續債融資背后又是如何具體銜接的。

      上述信托產品為外界提供了一個“觀察房企永續債融資內部運作”的窗口。永續債作為房企財務報表會計學意義上的“權益工具”,大規模發行雖有助于降低負債率,卻遮蔽了“真實負債率”水準。

      如果這類房企出現資金鏈問題,不僅僅是永續債難以償還,還會牽出藏在永續債背后那些千千萬萬的信托理財投資人利益受損??纯此拇ㄐ磐?、雪松信托,自年中以來投資人維權事件頻發,背后多與房地產密切關聯。

      即便是背靠央企中國建投的中建投信托,去年就被卷入“A股上市房企”、“寧波最大房企”銀億股份的資金鏈危機風波之中,雖近日對外公告二審維持一審原告(中建投信托)勝訴之判決,但想討回信托債權資金估計會曠日持久。

      雖然在上述第三方平臺上遮蓋了是哪家信托發行的,但地產密探根據相關信息,查詢到該信托公司即為光大信托。在光大信托官網上,檢索“尊享”發現,該類信托產品竟然全部是工商企業信托,其中“尊享21號”收益率與前述對外銷售的收益率一致。

      注意!該“尊享21號”信托產品還提及“無固定期限,初始投資期限為24個月,滿5個月可提前還款”等具體特征描述,由此很大程度上基本能確定就是當前對外銷售的前述那只房地產類信托產品。

      地產密探查詢融資方“香河萬利通實業”,發現該公司唯一股東就是沈陽榮盛中天實業,后進一步查詢得知該股東的背后股東就是“A股上市房企”榮盛發展。

      據榮盛發展剛披露的2020年三季報,截至9月底,該房企賬上并無任何永續債余額。這意味著上述信托融資投向榮盛發展孫公司的永續債也就是最近謀劃的資本動作。這也不難看出該房企或是“被逼急了”。

      大家都知道:永續債成本非常高,遠超銀行信貸、公司債、信托、資管、私募等等,參考某上市房企年內發行的永續債利率安排,不難看出利率確實很高。

      據榮盛發展今年三季報披露,前三季度償還債務支付現金420.74億元,同比增幅38.07%,借款收到現金512.97億元,同比增長39.26%。這意味著“借新還舊”后融資規模繼續擴大。

      截至9月底,榮深發展貨幣資金余額256.21億元,比年初減少約44億元;存貨余額卻達到約1853.6億元,比年初新增價值約253億元;短期債務39.9億元,比年初略少不到2億元;一年內到期有息負債余額約200.89億元,比年初減少約107億元,這說明年內償還短債迅猛。

      2020年前三季度,榮深發展實現銷售金額737.1億元,同比上升8.7%,實現銷售面積 671.4萬平方米,同比上升5.9%,銷售均價10978.2元/平方米,同比上升2.6%。從年內趨勢看,受疫情影響,銷售額自二季度起恢復正增長,第三季度增速進一步提升。

      據最新公告,今年10月份榮盛發展簽約面積102.74萬平方米,同比增長11.63%;簽約金額111.57億元,同比增長21.87%。前10個月累計簽約面積774.16萬平方米,同比增長6.67%;累計簽約金額848.69億元,同比增長10.24%。

      克而瑞監測披露,榮盛發展前10個月全口徑銷售額35位,權益銷售額排名第26位,與去年同期排名差不多。

      按照年初榮盛發展透露2020年公司銷售預計同比增長4.9%、目標1210 億元,前10個月銷售額完成全年目標的70.1%,按照“銀十”銷售額推進最后的2個月,達成全年目標仍有難度,但也不排除加大降價促銷跑量。

      注意!整個10月份,榮深發展未新增任何拿地,這不難看出當前加大銷售及回款才是公司業務發展的重中之重。從前三季度看,榮盛發展新增計容建面 570.4 萬平方米,同比下降 31.4%, 對應拿地金額 246.5 億元,同比下降 5.6%。

      從新增土儲能級看,榮盛發展在三四線城市的拿地面積占比高達74%,在二線城市占比只有26%,無一線城市拿地土儲。在三四線城市趨冷、千億房企回歸一二線拿地的樓市大背景下,榮盛逆市擴儲于三四線,從后續銷售額增速或能直觀得到反饋。

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